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2020年起“硬通货”是房子还是现金?

     淮安房产网    房产资讯    2020-08-29

  每个十年,都意味着将产生一轮“财富大变迁”。2000年-2010年,现金是每个家庭最重要的资产。

  根据中国人民银行公布的数据,我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8%,上升了16.2个百分点;居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%,上升了9.1个百分点。

  显然,2000-2010年这个阶段,虽然房改后楼市已经开始逐步扩张,但老百姓依然愿意把“存钱”当做家庭的避风港,储蓄率不断攀升,现金是最强的“硬通货”。

  到了2010-2020年,居民家庭财富迅速切换到了楼市。

  同样也是央行的数据,前段时间,调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组,发表了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。

  这个调查,是于2019年10月份在国内30个省对3万多户城镇居民家庭开展的,可以说是国内最详实的居民资产配置统计。数据显示,城镇居民家庭户均总资产317.9万元,其中70%左右是房产;住房拥有率高达96%,金融资产占比只有20.4%。

  此外,城镇居民家庭负债参与率为56.5%,家庭负债主要是房贷,占比75.9%。显然,2000-2010年这10年的现金储蓄,大部分都转化成了房产。

  那么,2021年起的下个10年,“硬通货”是房子还是现金?

  我们可以从货币、人口两个角度来分析。

  全球降息周期下,货币购买力肯定会“打折”。放眼全球,我们来梳理一下货币宽松的时间线。

  2014年,欧洲央行首次引入负利率政策,把存款利率降低至-0.1%。日本在2016年1月对新增的超额存款准备金实行负利率——商业银行存放在央行的部分存款利率为负。

  随后,丹麦、瑞士等国银行也相继把存款利率降低到0以下。今年,全世界都在比赛看谁降息的步伐更快。

  不完全统计,上半年,全球各家央行总共降息超过200次,超过2019年全年的降息次数。这样的形势下,我们也很难独善其身,参考我国历史上的利率走势,答案不言自明。

  上世纪90年代,我们的贷款基准利率将近10%。2007年,基准利率高达7%。如今,5年期LPR变成了4.65%,1年期甚至跌破了4%,未来还会继续下降。显然,下个10年,现金是不会成为老百姓眼里的“硬通货”的。

  人口形势持续“分化”,楼市格局“大洗牌”。人口,永远是决定一个城市房价天花板的核心要素。

  目前,在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万,占全国人口的11%。据预测,到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

  珠三角也是如此,2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万,GDP总值达到了75710亿元,人均GDP则达到了12.46万元。

  在2019年,浙江和广东人口净流入规模达到了84.1万和82.6万,在全国各省市中遥遥领先,根据测算,70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省,而前两年,这个比例都只有60%左右,足见长三角、珠三角对流动人口的吸引程度有多么强悍。

  有人流入,就意味着有人出走。

  与此同时,我们看到,江西除南昌外,陕西除西安外,其他省内城市人口全部净流出,山西、河南、湖北、甘肃等省份,基本上都只有1-2个城市人口在净流入,其余城市人口均在净流出。

  这样的趋势下,楼市的普涨格局必然会改变,未来只有人口持续涌入的地区,才有充沛的购房需求。

  事实上,今年以来房价涨得最多的地方基本上还是长三角和珠三角,比如深圳、杭州、宁波。既然房产价值会分化,现金购买力又会“打折”,那未来的主流资产配置应该是什么呢?

  海通证券首席经济学家姜超近日发了一个报告,其中的核心观点是:居民财富已经开始“搬家”。

  姜超指出,在间接融资的支持下,过去十几年,我国的地产、基建传统行业得以快速发展。比如,作为地产企业有力的资金补充方式,非标融资占社融比重与地产投资增速呈现明显正相关。

  但是,由于地产和基建产业链以银行间接融资为主,楼市迅速扩张,也造成了2008年以来非金融企业杠杆率的明显提升。

  数据显示,截至2019年,我国企业杠杆率已超过200%,显著高于美国和欧元区。不过,当产业向科技创新型持续升级,我国的融资结构必将随之改变。

  比如,在2019年,我国各行业上市公司股票发行额中,材料、生物科技、软硬件等高科技产业均排名前列,而公用事业、地产发行额占市场总额的比重均不到5%。

  资本市场的发行额,最终都是由投资者买单的,从这个角度来看,居民的财富,已经开始逐步从地产搬到了高新科技行业。那么,财富“搬家”的趋势,从2021年开始,能持续10年之久吗?

  答案是肯定的,“房住不炒”的定位摆在这,买房已经不是合适的投资标的了。固定收益产品的收益率持续下滑,无风险资产已经没有了吸引力。我国居民资产中股票及投资基金、养老金和保险的比重仅占8%,而美国、日本分别占到57%和27%,空间广阔。资本市场从科创板、注册制到再融资、新三板、两融新规的放松,金融资产的吸引力日益显著。

  你我每个人,都是这一场财富变迁历史的见证者。

  我们曾见到过一栋栋高楼拔地而起,也见到过有人为了一餐饭终日奔波,财富的斗转星移,不会因个人意志而改变,属于房地产的黄金年代,已经离我们远去了。

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