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2020上半年至少12城超300次涉房产政策调整

     淮安房产网    房产资讯    2020-08-31

  2020年已经过半,各地楼市表现不一。年初,受疫情影响,售楼处关闭,大大影响了人们的购买欲望,楼市整体表现低迷。随着线下看房逐渐向线上转移,直播卖房、线上购房节成为了房企创新营销的标配。后疫情时代,楼市整体表现如何?

  这180天,中国的房地产市场经历的冲击与起伏,或许要比往年来的更多。从售楼处的停止营业,到部分城市的市场开始恢复并逐渐回暖,再到近期对于市场热度过高的部分城市一揽子调控政策的出台。304次的调控政策刷新了半年调控次数的历史纪录,市场从疲软到反弹,从变相松绑限购到城市再掀抢人大战,从多地楼市躁动到政府出拳整治、再次重申“房住不炒”。

  房住不炒是基调,一城一策稳楼市

  2020年上半年,坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。总体来看,中央坚持“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。

  ?2月19日,央行发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》中强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则, 加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  ?2月21日,央行召开2020年金融市场工作会议,部署2020年六项重点工作。就房地产而言,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

  ?3月3日,人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会,也强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  ?5月18日,中共中央、国务院发布“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。指出稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

  在推迟了两个半月的2020年全国“两会”上,《政府工作报告》再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

  从房地产金融监管来看,“紧”仍是主基调,信托、发债等房地产融资渠道收窄,银行信贷资金或资金借助信托等渠道进入楼市收紧。央行也多次重申——坚持房子是用来住的、不是用来炒的;不将房地产作为短期刺激经济的手段;保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  缓解企业现金流,助力市场复苏

  上半年受疫情影响,各地房地产市场均受到不同程度的影响。各地因城施策,根据受到影响的程度出台针对房地产市场应对疫情负面影响的相关扶持政策。本轮政策调整的重心主要在于供应端,包含允许延期缴纳土地出让金、延长开竣工期限、降低预售条件、下调资金监管要求、增加信贷额度、加快经营性用地出让等。其中,大部分城市对房企拿地缴纳出让金的时限适度放宽,如上海、杭州、南京、无锡、成都等,缓解了房企拿地的资金压力;福州、湖州、天津等城市或省份出台项目开竣工期可顺延;焦作、莆田、徐州、东莞等城市或省份调整商品房预售条件;南昌、济南、无锡、西安等城市或省份出台下调资金监管要求,如降低土拍保证金、降低监管资金留存比例等;厦门、贵阳、深圳、广州等城市增加信贷额度;多省份或城市出台加快经营土地出让的进度,如江苏省、广州花都区出台完成土地交付手续当天颁发不动产权证书,莆田出台稳妥推进土地供应。

  超120城发布人才政策 部分城市政策“一日游”

  据中原地产研究中心统计数据,上半年已有超120个城市发布了各种人才政策,吸引人才和劳动力,与人才政策配套的购房补贴政策也现井喷的趋势。落户方面,多省份和城市出现落户政策井喷,已有超过35省份发布了落户宽松政策。大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制,“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”成为三大关键词。各城市为了加强自身的城市竞争力,人才购房补贴及落户放松是提高城镇化率关键因素。所谓房地产市场短期看土地,中期看金融,长期看人口,人的数量与房地产市场的发展息息相关,虽然放宽落户以及人才购房补贴的直接目的是加强城镇化,短期对房地产市场影响不大,长期给市场带来潜在需求支撑,有望给当地房地产市场带来发展空间。2020上半年,又一波落户放松、购房补贴潮来袭。如山东放宽农业户口落户限制、南京本科以上学历可直接落户、温州人才可申请人才住房配售。

  值得一提的是,虽然各地楼市松绑的政策内容不一,但多数都出现了政策“一日游”现象。梳理发现,今年以来,全国已有广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等至少12地房地产松绑政策被叫停或调整。

  2月21日,驻马店率先对贷款政策进行调整,公布首套住房公积金贷款最低首付比例由30%下调至20%,发布之后引起媒体过度解读,被省政府约谈并撤回文件;

  3月3日,广州放宽商服类项目不再限定销售对象,未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元,3月5日撤回;陕西宝鸡3月12日降低首套房贷款比例政策,公积金贷款额度由40万上调至50万,当天撤回;紧接着,济南、嘉兴海宁、柳州、青岛都出现政策“一日游”现象。需求端政策放宽目的在于防风险,而不是强刺激,需求端的放松容易引起市场恐慌,在“房住不炒”的调控目标下,需求端的政策在市场能够自行修复下难以放松。


  市场热度过高,这些城市遭遇政策急刹车

  值得关注的是,城市分化正在加速,在一些城市恢复力度较弱的同时,东莞“秒光”、杭州“万人抢房”的信息不断传来。在业内人士看来,此类现象也是招致6月底以来,部分城市调控收紧的根本原因。事实上,近期包括杭州、东莞、宁波等在内房价明显上涨的城市,其房地产约束性调控政策已经出现加码。

  7月2日,东莞为了加大力度打击捂盘惜售行为,严格规范商品住房认购行为,要求从8月1日起,对申请预售的商品住房项目提出新规定,其中要求总建筑面积3万平方米及以下的,须一次性申请预售;尾期建筑面积低于3万平方米的,也须一次性申请预售。 同日,杭州发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,明确提出支持自住需求,抑制投机炒房。其中规定,以高层次人才家庭优先购房方式取得的住房,自商品住房合同网签备案之日起,5年内不得上市交易。

  7月6日,宁波市联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》对当前偏热的房地产市场进行“降温”。该通知提出了稳定房地产市场的“十条”新政,包括保持土地市场平稳、扩大限购范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等。

  据中原地产研究中心统计,2020年上半年,有四个城市“卖地”收入超千亿元,其中,杭州居首,土地出让收入超过1800亿元。更重要的是,火热的杭州楼市是长三角区域楼市快速升温的缩影。随着疫情影响逐渐消退,长三角区域房地产市场率先复苏,且热点集中,无论是成交量、房价还是土地市场热度均在各区域中居首。过去4年的调控经验告诉我们,楼市每每走上阶段性高点,就会有调控凉水浇下。今年也不例外。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,宁波调控收紧实际上反映了今年上半年部分城市房价、地价等依然偏热的现象。虽然全国市场以降温为特征,但部分东部沿海城市依然显现出楼市升温过快的迹象,宁波、杭州、东莞、深圳等地甚至出现了“炒房”。从稳预期的角度出发,必须对此类市场积极进行管控。

  我们尝试了很多种方法,想用一次形容词来概括2020年上半年中国的房地产市场,但都失败了。展望2020年下半年,在全国市场平稳,开发经营指标能够自行修复,房地产业政策的关键词仍是“房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展”。下半年,各地仍继续深化落实“因城施策”,在市场逐步恢复下,预计政策仍在供应端大幅发力,需求端的“强刺激”政策难以落地,人才购房补贴及落户放松仍是长效改革机制。此外,上半年市场升温过快的城市不排除仍有出台调控收紧政策的可能性。

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