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淮安楼市,房热?还是学区房热?

     淮安房产网    房产资讯    2020-09-10

近日,最新一期百城二手房周涨幅排名公布,淮安9月第1周以环比2.9%名列榜单首位。

从9月以来,淮安二手房均价涨幅已多次位列相关榜单前列,市场的火热程度可见一斑。

房价与民生福祉息息相关。二手房价的迅猛上涨,也引发了淮安老百姓的热烈讨论:是什么因素使得淮安二手房涨幅变化这么大?

虽然外界众说纷纭,但普遍也达成一种共识:学区可能是二手房价上涨的重要推手。

换句话说,“二手房热,或许也是学区房热。”


1、清江浦区老城区

那么淮安第三季度二手房,学区房与非学区房涨幅表现有什么差异?我们不妨用数据说话。

清江浦老城区涨幅较大的两个片区:

一是原清浦区西大街一带

二是淮海北路、健康路交汇处附近。

西大街附近,坐落着实小本部、开明中学本部,教育资源成熟。周边二手房如华城小区、荷花池小区以及清晏小区9月环比涨幅均突破6%,最高甚至为8.75%

要知道,9月首周淮安二手房平均涨幅仅有2.9%,差距较为明显。

存在明显差距的不仅是涨幅,房价方面,上述小区9月初二手房均价普遍在37000元/㎡以上,是全市二手房均价9466元/㎡的近4倍。

就楼盘本身而言,该片区多是房龄在20年左右的“老破小”,片区内人民南路与西大街较为狭窄,在上学、上班早晚高峰期时常堵塞。

但小区周边配套丰富,尤其是教育资源较为成熟。因此,西大街一带房源在二手房市场可谓“炙手可热”。

事实上,原清河区位于淮海北路与健康路交互处附近的淮师附小宿舍、市委西大院与上述楼盘也很相似。

同样是老破小,同样存在道路易拥堵的情况。但由于片区内拥有淮师附小本部及清中初中部,环比涨幅最高能达到5.46%,二手房均价也普遍维持在20000元/㎡以上

而同样地处原清河区,位于淮海西路沿线的北京新区、华能小区等老破小,却在9月“不升反降”。

据了解,北京新区地处繁荣小学与淮师附中施教区范围;华能小区地处石塔湖小学与淮安市第十中学施教区范围。

这和附小、清中初中部相比优势并不明显。10000元/㎡出头的均价,甚至低于周边新盘淮海天宸。

由此可见,学区房热在清江浦老城区体现得尤为充分。教育资源丰富的“老破小”普遍高价,背后有“资源”撑腰。


2、生态新城

生态新城的二手房均价,同样远超全市平均水平。

据统计,东片区绿地世纪城、金奥国际中心,梧桐公馆等多家楼盘均价已经突破20000元/㎡,涨幅均在1.5%以上,其中梧桐公馆高达3.7%

而西片区则相对略低,中南世纪城刚过15000元/㎡、中交香滨国际14000元/㎡出头,9月环比涨幅在1%以下。

说明,当前东片区仍是生态新城购房置业的首选,外界认可度较高。

而西片区仍是东片区购买力外溢的选择,价格仍有上升空间。

东片区已建成小学包括:实小新城校区,枫香路小学,山阳湖小学、沁春路小学

中学有淮中新城校区、生态文旅区第二开明中学

此外,福地路小学,云林路中学目前在建。

西片区已建成生态文旅区实小;新城开明中学

其中生态文旅区实小正在扩建枚皋路小学在建。

一周前,生态新城官方公众号提到,

生态文旅区累计投入26亿元高质量建成中小学校幼儿园17所,在建5所,即将启动建设4所。旨在推动教育跨越发展,打响“学在新城”教育品牌。

这样高的资源密度,说明教育在生态文旅区将长期占据较大比重。


3、淮阴区

淮阴区盐河南板块,尤其是靠近水渡口区域的楼盘均价基本在10000元/㎡以上。但值得注意的是,9月左岸王府,益兴名人湾、御花园等多个楼盘均有不同程度的下跌。

左岸王府、益兴名人湾位于长征小学施教区范围,而御花园则紧邻淮海中学,但9月均略有下跌,也说明对比老城区与生态新城,淮阴区教育资源的辐射作用相对有限。

而盐河北二手房,均价则普遍在8000-9000元/㎡,甚至还出现了奥体国际星城这一均价6字头,环比下跌7.57%的楼盘。

目前,淮阴区盐河南板块已经相对成熟,配套资源丰富,而盐河北正处于方兴未艾的状态,配套资源相对欠缺。

因此,尽管淮阴区不少二手房均价环比有所降低,但盐河南无论是普遍均价,还是变化幅度都要比盐河北稳定不少。


4、开发区

开发区楼市二手房则存在明显的价格阶梯。

除了亿力未来城,大湖城邦(西区)等部分二手房均价在12000元/㎡以上。区域内二手房均价普遍在7000+、8000+水平。

其中,大湖城邦(西区)算得上是开发区二手房的特例,该楼盘9月环比涨幅为5.75%,接近清江浦老城区的水平。

究其原因, 是因为该楼盘处于深圳路小学、以及开发区开明中学施教区范围。

这在教育资源相对欠缺的开发区,称得上是稀缺资源。


总得来看,目前学区房热集中体现在清江浦区老城区与生态新城,两者均价普遍偏高,二手房均价在近半年持续上涨。

而在淮阴区、开发区,教育资源也普遍处在配套较为成熟的区域。

配有教育资源的楼盘,也能从均价水平,或上涨幅度上区别于其他楼盘。

从中我们不难看出,学区热的确是二手房热的重要推动力。

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