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主城边缘,淮安楼市发展的新一极!

     淮安房产网    楼盘速递    2020-09-12


记得今年4月底,观淮府首开时,我们曾提到过:“乡镇客群正成为项目的购房主力。”
城市骨架逐渐拉大,开发商纷纷往城市外围进驻,主城边缘地块成交楼面价不断提高的大背景下,乡镇人群,成了许多项目极力争取的重要客源。
高架等快速干道的陆续通车,也为乡镇板块融入主城提供了便利条件。
不夸张地说,今后,主城边缘或将成为淮安楼市发展的新一极

01、边缘地块成交楼面价变动,拉升预期价格水平
我们先来看今年拍出的几宗边缘地块。
6月底,徐杨路北侧地块以楼面价2644.08元/㎡成交。
8月中旬,位于淮阴区西北角的北京北路西侧地块以楼面价2881.84元/㎡成交;
淮阴区盐河北的正光路东侧地块以楼面价3066元/㎡成交。
而地处城南、宁淮集聚区东侧的勤政路东西侧地块,则分别以楼面价3354.19元/㎡3515.35/㎡成交。
纵向对比来看,相比过去,边缘地块的整体楼面价水平已上升许多。
要知道,去年年底淮府地块成交楼面价也仅有2738.76元/㎡,看看今年淮府6月底公布的最新备案价,精装高层均价在9297元/㎡
这或许也是上述几宗地块的价格参考。

02、多家纯新盘消息公布,新房价格最低也在7字头之上
当然,相较于拿地价,还是直接看房价更清晰。
位于淮安主城北侧,地处淮阴区盐河北多家楼盘已开启定存。
淮阴区西北角的淮安富康城楼盘放风价在7字头

一期项目观澜名筑首开100套房源,户型为110㎡,125㎡。目前预约定存已启动,定存比甚至突破了4:1。
据了解,项目将于9月13日公开样板间,最快或将于十一期间首开。
沿长江西路往东,来到淮阴区政府一带。
金辉优步花园楼盘放风价在8500元/㎡左右

项目于8月底公布了售楼处及样板示范区。预计首开3号楼共135套房源,户型面积段为87-107㎡。
而附近的在售项目,观淮府备案价则一直保持在9503元/㎡的水平
从价格区间上看,银川路、九江路一带已成淮阴区新房房价“先锋”。
在淮阴区政府东北方向,金辉城市广场的放风价也在7字头

项目预计首开10、20号楼毛坯高层,共计225套房源。据说,目前定存客户量已多达3000组。
而位于淮安主城南侧,无论是城南板块还是开发区,也陆续有消息传出。
比如地处宁淮集聚区的宁淮阅苑备案价虽未公布,但放风价同样在7字头
目前项目正接受登记,首开1、2号楼120套房源,户型为100㎡、126㎡。
甚至有消息传出,6月底摘牌的徐杨路北侧地块项目——金辉优步东郡放风价或在9字头

近半年,一大批6字头楼盘消耗完毕后。市面上推出的纯新盘,最低放风价也要在7000元/㎡以上
这是变相的“木桶理论”——从新房房价看,7字头以下的楼盘数量已经十分稀少。淮安城市外围的纯新盘定价抬升近千元。
房价下限提高,淮安楼市整体价格水平也将迈入新阶段。

03、淮安楼市,乡镇人口数量、购买力不容小觑
这里,以淮阴区为例,我们再谈一谈地缘与人口。
目前,淮阴区共有4个街道,9个镇,另设有1个开发区。
而上述淮阴区纯新盘所在区域——长江路街道古清口街道辖淮阴区西、北片区共计80平方公里
包含诸如王庄、三朱、袁集等乡镇区域,共计约12万人
以点窥面,这说明乡镇区域目前人口基数不算小,且开发空间较大
而且,上述两街道办事处就位于淮安富康城西侧,乡镇和主城边缘开发项目的距离也愈发被拉近

此外,由于目前淮安的价格梯度比较明显。因此,处在城市边缘的纯新项目,其实也承担着外溢的购房需求
具体来说,生态文旅区新房最高备案均价14874元/㎡,二手房最高突破20000万/㎡
老城区新房备案价也普遍在12000+元/㎡,更存在不少“天价”学区房
甚至不少教育资源并不充足,房龄在15、20年左右的老破小,均价同样维持在9000+水平
因此,对想要买新房,在价格与居住体验取得平衡的刚需客来说,靠近乡镇板块的外延区域,或许也成了及早上车的选择。
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