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惨淡的2021年,豪宅一片“繁荣”?

     淮安房产网    房产资讯    2022-01-07

大家都知道,2021年房地产非常魔幻。

回顾上一年的全国土拍,土地成交规模明显收缩,300城土地成交总金额约达到6.2万亿,下降了10%

普遍为 上半年头部房企竞价,下半年国企央企托底 ,成交溢价率逐渐下降,底价成交,流拍率上升。

按理来说,土拍少了;

买房的人也少了;

买豪宅的人应该更少了。

但在此基础上,豪宅产品的市场却空前繁荣,各大城市成交量基本为“正增长”

明人不说暗话,我们直接看数据。


01

表:核心城市2009年-2021年

商品住宅总价1000万元以上成交套数

(数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统)

表:单价10万以上以及单价15万以上

豪宅成交套数对比

(数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统)

表:3000万以上以及5000万以上

豪宅成交套数对比

(数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统)

谁又能想到,在楼市下行的情况下,经济形势下滑、收入惨淡的背景下,豪宅成交量“咻”得窜上去了。

2021年,总价1000万以上豪宅成交量超4万套

其中一线城市成交3万+套,都创下了历史新高,二手豪宅成交1.8万套,成交量居然仅低于2020年。

而总价5000万以上的豪宅,成交增速最高,和去年比增长了30%,市场十分火热。就以上海为例,2021年5000万以上成交259套。

我们从单价来看,2021年,单价10万以上豪宅共成交1.4+万套,同比增加约79%,单价15万元以上顶豪成交翻一倍,增速高达105%。

深圳、三亚、青岛和南京成交同比涨幅两倍以上,高单价豪宅成交保持高位运行

其中深圳单价10万元/平方米以上豪宅成交4804套,同比增加264%,北京成交2053套,同比增长157%。

上海单价10万元/平方米以上豪宅虽同比增速仅为20%,但成交套数最高,共成交6887套,比深圳多出近两千套。

三亚、青岛和南京高单价豪宅成交规模倍增。单价10万元/平方米豪宅,三亚共成交118套,同比增长392%,青岛和南京分别14套和4套,同比增长均超250%。

可以说2021年市场下行过程中,豪宅成交表现给楼市画上了浓墨重彩的一笔。


02

综合来看,整体市场呈现价格越贵越好卖,涨得越高的局面。

实际上,今年豪宅火爆,一部分是“虚假繁荣”。

在巨大价差吸引下,投机套利进入豪宅市场,在“房住不炒”的大环境下,建议适度放开豪宅限价,让自住需求的客户首先得到满足。

今年豪宅客户中,涌入大量投资客。其中包括一部分“打新炒房”族。

以杭州臻奥院为例,有一期楼盘于2021年8月13日开盘,当时预售价格48100元/平方米左右,周边二手不少挂牌价都在每平方米单价10万—12万之间。

较大的价差之下,该项目最后中签率极低,入围人数2471组,中签率仅为3.3%。

除了投资客之外,豪宅客群还出现 “社保巨子”的专属名词,这类人什么职业都有,既有企业高管、股东、董事,还有专家学者、律师、医生等高端人群,也有普通的工薪阶层。

他们的共同特点是社保从2003年缴纳到现在,基本上都没有断过。

这类人的年纪在多数45岁以上,问他们为什么来排队?

不少人说,就是为子女来买房。

实际上,这就导致部分积分不够的豪宅“刚需”一族,转买二手。


03

豪宅是保值的吗?就一定值得购买吗?

二手房方面,上海5000万以上成交仍是最高,为134套,同比增长20%,北京第二,深圳第三,与其他城市都保持一定的增长不同。

值得注意的是,豪宅的市场出现了一些波澜,深圳5000万以上的二手房成交出现了大幅跳水,仅为16套,同比跌幅高达74%。

九个字足以说明顶豪市场的现状:有价差,买不到,难卖掉

买豪宅的目的,慢慢从居住变成了“投资”后,这个市场还会好吗?

在“房住不炒”大环境下,这个答案一定是否定的。

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