在淮安，提到老破小学区房很多人肯定首先就会想到华城小区、荷花池小区，这类小区拥有优质教育资源，金字塔顶端的房价，在二手房市场很抢手。
然而近日，笔者在阿里法拍网看到一套荷花池小区的房源，建筑面积123.44㎡，起拍总价约320万，折合单价约2.59万/㎡，预计7月23日法拍，至今虽有被围观了超5000次，并被135人设置了提醒，但却迟迟没有人报名。
据阿里法拍网显示，这套房源位于荷花池小区4号楼107室，因为业主陷入经济纠纷，该房屋已被清江浦区人民法院查封。
据阿里法拍网站资料，该房屋目前房屋没有腾空，也没有租赁，另外房源还可能存在的物业费、水、电、煤气等欠费，这些也都需由买受人承担。
从法拍网公开的房屋图片来看，这套房子还蛮旧的，户型也比较落后，卫生间、厨房空间狭小，日常起居可能会不太方便，此外因为位于一楼房屋内的采光也不太好。
坐拥淮中、实小优质学区
荷花池小区房源法拍是否会遇冷？
说实话，单看房屋品质的话，这套法拍房确实很普通。
但因为坐拥实小和淮中两大优质教育资源，房屋的身价也就倍增，挂牌拍卖可以2.5W＋/㎡起拍。
除此之外，荷花池小区的地理位置也非常优越，地处清浦老城区，周边有医疗、交通、教育等配套齐全，满足居民日常休闲与生活需求毫无压力。
目前整个小区二手房挂牌均价在43439元/㎡，妥妥的房价天花板。而荷花池这套法拍房起拍价约2.59W/㎡，便宜了近1.7W/㎡，对比来看法拍房价格优势还是很明显的。
然而现实却是，即便存在这么大的价格优惠，买房人还是犹豫不愿出手，截止目前，该套法拍房有超5000次围观，并有135人设提醒，但没有1个人报名竞拍，很难不让人担心会流拍。
2021年华城小区有房源“骨折价”拍卖，一拍爆冷后进入二拍，二拍又“站桩”进入三拍，即便再次降价最后还是流拍收场。
2022年市委西大院小区有房源拍卖，远低市场价，同样也是流拍收场。
曾经多辉煌，现在就有多落寞，老牌学区房降价拍卖竟无人问津，不禁让人唏嘘。
近年来，楼市行情市场急转直下，再加上多重外部因素的影响，购房人的买房意愿不断下降，无论是新房还是二手房去化都在放缓，情况特殊的法拍房市场难免会也会受到影响。另外，从2021年开始，全国多地开始陆续出台政策整治学区房市场，教育集团化推进，优质教育资源被稀释，学区房被强制降温。同时，老城区还不断有新楼盘入场，这些楼盘与老破小地段相近，配套高度重合，产品设计与时俱进，价格也很美丽，对老破小学区房也会形成冲击。首先是交房风险，法拍房毕竟不同于正常商品，法院方只负责把房子卖出去，后面的问题法院都不负责，如果后期业主出现不愿意腾房，或者狮子大开口讹钱都得自己解决。其次就是房屋遗留问题，比如没有房产证、未交清物业费、水电、燃气费等。这些最后都需要买方承担。最后但也是最重要的，学位被占用。老破小学区房法拍一定要留意房源是否挂靠户口，学位是否被占用。如果花大价钱买来的学区房最后学区被占用，房产价值缩水事小，孩子上不了学事大。所以说，富贵险中求，法拍房有利可图但水深不可测，不是资深玩家一般小白应该不会轻易“上车”。
