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律合言法|聚焦普法系列:业主将物品堆放楼道被清理,能否向物业公司索赔问题

     淮安房产网    房产资讯    2023-05-05

实务中,经常有业主出于习惯或打扫卫生、装修等需要,将鞋柜、纸箱等不经常使用的个人物品堆放于楼道内,影响了公共区域的美观整洁,严重的甚至会影响到消防安全,存在安全隐患。那么,物业公司作为承担小区公共区域管理责任的角色,是否有权在不和业主打招呼的情况下,将业主堆放在楼道等公区的私人物品清理掉?一旦业主要求照价赔偿,业主的诉请是否会得到支持呢?下面,我们将结合案例对上述问题进行明晰,以期达到普法教育之效果。


案例引入

原告业主与四季嘉诚物业服务集团

有限公司财产损害赔偿纠纷一案


 案号 

(2021) 京0108民初39940号


 案情简介 

原告高某诉称:其爱人为方便收拾家务,将其保存多年的书籍放至整理箱内,并暂放到门口楼道内,但其爱人不知书籍内夹有原告收藏的多张第四版面值20元、50元、100元人民币。此后,原告与爱人外出购物,待回家时发现整理箱丢失,遂报警处理,经香山派出所民警现场询问得知系四季嘉诚物业公司工作人员将整理箱进行清理,并当作废品予以变卖。原告高某认为物业公司未尽到告知义务,将暂放至门口楼道内的整理箱进行清理,严重侵害了其合法权益,故诉至法院提出诉请要求物业公司照价损失3000元。

被告物业公司辩称:一、原告业主于2008年7月办理入住手续时签订了《入住协议》,协议明确约定住户不得占用楼梯间、通道、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其他人正常使用。原告业主应当遵守协议内容,其如因违反协议在公共楼道内堆放私人物品而造成丢失损失,应自行承担后果。二、5月23日小区一住户失火,物业于5月24日通报此次火情,并按小区单元门张贴通知,告知大家于5月31日开始对小区楼宇内公共楼道等公用空间内违法堆放物品进行全方面清理。其次,此前小区一住户失火,物业通报此次火情,并在小区单元门口张贴通知,告知大家将开始对小区楼宇内公共楼道等公用空间内违法堆放物品进行全方面清理。综上,原告提出的诉求与事实不符,且没有法律依据,其所述损失系自身原因造成,与物业公司无关。


 法院观点 

本院认为,合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。根据查明事实,四季嘉诚物业公司为维护小区正常生活秩序,消除小区火灾隐患,保障小区业主生命、财产安全,在提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下,对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理,该项整顿行为属于正当履职范围,未侵犯小区业主的合法财产权益,本院对此不持异议。高勇作为小区业主,应当配合四季嘉诚物业公司对小区安全进行的清理整顿工作。现高勇主张四季嘉诚物业公司在清理楼道内堆放物品过程中,违法处分其存放财物,造成其经济损失3000元,未提供充分证据,且与本院查明事实亦不相符,故本院对高勇相关诉讼请求,不予支持。


律师言法

于上述案件中我们不难看出,一般而言,法院是支持物业公司在物业管理过程中行使处理权的,对于业主随意在楼道堆放物品的行为可以说是采取着抵制和惩戒的态度,而这更多是出于公共安全及利益保护而考量的。实践中有很多案例与上述案件情况类似,例如居民在家门口放置鞋柜、楼道中堆放物品等现象,物业公司在履行公共管理义务,整顿公区环境时,极易与业主产生财产纠纷。那么其将涉及到那些法律问题呢!具细如下:

首先,建筑物业主共有部分,不得随意占用。我国《民法典》第二百七十一条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时,我国《民法典》第二百八十六条规定:“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。”因此,从法条中可看出,除专有部分外,建筑物共有部分属于全体业主共同所有,业主是不可随意进行占用的。如若发生业主随意占用公用楼道行为,那么物业公司作为管理者,当然是可以行使物业管理权的。诚如上述案例而言,高先生在楼道中堆放双开门大衣柜及其他物品,系私自对于共有部分的占用,侵害了其他共有业主的合法权益,那么物业公司对于其实施的处理行为,则属于合法行为。

其次,业主随意占用或需承担法律后果。居民房屋尤其是高层建筑的楼梯间一般为消防通道,对于放置私人物品占用该通道的,极易产生火灾风险,或需承担相应法律责任。《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十八条规定:“高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通,禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物……禁止圈占、遮挡消火栓,禁止在消火栓箱内堆放杂物,禁止在防火卷帘下堆放物品。”同时,我国《消防法》第二十八条规定:“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”以及其第六十条第三款规定:“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的,处五千元以上五万元以下罚款。”根据相关规定来看,业主是不得占用相关公共区域的,其中,特别是针对于占用重要的求生及疏散通道行为,将会承担一定的法律责任,而这是出于对公共利益及群众生命财产安全的考量。就如在上述案例中,高先生在楼道中堆放物品,可能就会因违反上述规定而需承担一定数额的罚款。

最后,业主也应积极履行业主义务。诚如上述《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十八条、《消防法》第二十八条、《民法典》第二百七十一条以及第二百八十六条等等规定,业主在实践中,亦应当是积极履行自身义务的。如,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为;再如,人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物,等等这些。在上述案件中,高先生在收到通知后,仍不对相关物品进行清理,该行为既不符合相关规定,亦会影响他人正常通行,还会造成自身财产损失风险,实属不该。物业公司为消除小区火灾隐患,保障小区业主生命、财产安全,提前通知小区业主自行清理堆放在楼道中的私人物品,属于履行物业管理的必要措施。小区业主根据通知积极配合清理,保障消防通道畅通,既是履行业主义务,亦是保障自身的生命、财产安全。

因此,综上而言,在实践中,业主对于随意占用公共区域,占用楼道行为不仅属不合理行为,同时亦属于不合法行为,而物业管理公司作为公共区域管理者,有权行使自身对于小区内的管理权利,取缔业主违占、多占公共区域的不合理不合法行为,从而于根本上保障群众的公共财产及安全。那么,这也将从根本上回答了前述笔者所提出的问题,即业主将物品堆放在楼道被清理,是不能向物业公司索赔的,物业公司作为管理者,依法享有对于公共区域的管理权限。当然,在此需提及的是,物业公司在行使权利之前,应当告知相关业主自行处理,如业主不自行处理,物业公司在行使权利则更为适宜及人性化,而这一点在上述案件的裁判中也是有所体现的。



话题拓展:楼道堆放杂物的常见危害及分析

2020年1月27日夜晚,朝阳区某小区业主老王长期堆放在楼道内的杂物引发火灾,邻居小瑞被楼道杂物挡住了唯一逃生的出路,不幸被熏倒、烧伤。因楼道堆放杂物起火致人伤残,老王及小区物业被一审法院判决承担连带责任,共计赔偿633万余元;再如,2014年,如东县某小区2号楼3单元505室的16岁少女姗姗,因业主在楼梯间堆放杂物、遗留火种引发火灾导致烧伤,致十级伤残;还有,2013年4月15日下午3点,北京一小区楼道起火,业主纪某从5楼窗户跳下,不幸坠楼身亡。此次着火原因正是同楼层的蔡某在楼道堆放的浴霸和纸板箱引起。通过上述几个案例的表达,楼道随意堆放杂物的危害可以说是不言而喻的,而对于其危害性的突出表现,笔者也将具体整理于如下几点:

首先楼道堆放杂物存在火灾隐患楼道是公共空间,占用楼道空间堆放杂物会带来安全隐患。废弃杂物多为木制品、棉织品、纸制品等可燃物,存放时间久,稍遇明火极易引起火灾。楼道是居民行走的通道,抽烟随便乱扔烟头者有之,儿童玩火、燃放爆竹者有之,这些都很容易引起火灾事故的发生。

其次楼道堆放杂物造成住宅楼安全隐患小区楼道属于公共消防通道,是广大居民日常出行的唯一通道,部分住户将杂物堆放在小区楼道内,影响了居民的进出通行和整体环境,同时也存在安全隐患。当发生地震、火灾等自然灾害的时候,将严重影响他人逃生。而这一点在前述文语中,笔者也有着过多的详述。

最后楼道堆放杂物影响清洁楼道里堆满了杂物,占据、遮挡了地面以及墙壁的很大一部分空间,导致保洁人员无法对这里的环境卫生进行清洁,久而久之,堆放杂物的地方也就成了卫生清理上的“死角”,脏乱不堪。

因此,如何规避上述这些危害,解决这些不合理不合法现象,也将是笔者下面所要简单提及的。


律师建议

业主方面

对于业主而言,诚如笔者在前述所论及的几点,即建筑物业主共有部分不得随意占用,业主随意占用将会承担法律后果,以及业主应积极履行业主义务,保证了这几点,亦可有效避免业主随意占用公共区域的现象发生。但是笔者以为,除上述几点外,有效避免业主占用公共区域的现象发生,业主的监督权利应当是尤为重要的,尤其是相互监督的行使。公共区域的任意占用,不仅是对全体业主权利的侵害,同时会造成很多生命财产安全的隐患,那么业主主动行使监督的权利,不仅是对自身权利表达的体现,更是对自身生命财产安全的积极维护。因此,业主监督权显得尤为重要,这也是实践中所需要去重视的一点。

物业管理方面

物业管理公司作为小区公共区域的管理者,当然享有对于公共区域的管理权限。在实践中,物业管理公司应当积极行使管理职责,排查小区安全隐患,给予小区业主住户以最大的安全和舒适度,对于不合理和不合法行为,物业管理公司应当坚决予以取缔。但是,在行使管理权利的过程中,笔者以为,物业管理公司也应当注意权利行使的限度和人性化,例如对于随意占用公共区域的业主行为,物业管理公司应当遵循着“告知➕警告➕处理”的原则。即物业管理公司发现随意占用公共区域的行为,应当先于告知业主自行处理,从而达到人性化处理,若业主仍未处理的,物业管理公司可直接进行警告,最后实施处理行为。如此,才能最大程度上合理化、人性化解决问题,有效降低业主与物业管理公司之间的矛盾,减少两者摩擦。

相关法律法规引索

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十六条 业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

第一千二百五十五条 堆放物倒塌、滚落或者滑落造成他人损害,堆放人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

第一千二百五十六条 在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的,由行为人承担侵权责任。


《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为共有部分。


《高层民用建筑消防安全管理规定》

第二十八条 高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通,禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。平时需要控制人员出入或者设有门禁系统的疏散门,应当保证发生火灾时易于开启,并在现场显著位置设置醒目的提示和使用标识。

高层民用建筑的常闭式防火门应当保持常闭,闭门器、顺序器等部件应当完好有效;常开式防火门应当保证发生火灾时自动关闭并反馈信号。

禁止圈占、遮挡消火栓,禁止在消火栓箱内堆放杂物,禁止在防火卷帘下堆放物品。


《中华人民共和国消防法》

第二十八条 任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

第六十条第三款 占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的,处五千元以上五万元以下罚款。



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